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2009/11/16

J-REITの個人投資家向け説明会に参加してきた

大和IRのJ-REITの個人投資家向け説明会に参加してきました。

プログラムは、森ヒルズリート投資法人とMIDリート投資法人のプレゼンと大和証券SMBCのアナリストによるJ-REIT市場の現状と展望に関する講演でした。



○J-REIT市場の現状と展望

実はこれを一番楽しみにしていました。

今まで余りこういうイベントに参加したことが無いため、果たして個人ブログの分析を超えるようなプロならではの付加価値ある情報はあるのだろうかと。

ちょっと嫌な楽しみ方ですがw




結果としては、個人では及ばないものがあるなと思いました。

例えば各々の表やグラフは公開情報を元にしたものであれば個人でも作れます。

ただ、今回の資料は70ページほどあって、その多くのページに表やグラフが一つないし複数使われているわけですね。

これはちょっと一人では週末をフルに使っても鮮度の良い状態で完成させるのは無理なんじゃないかと。

仕事(フルタイムのワーク)として(複数人で)作業することで初めて可能になる物量と情報鮮度になるのではないかと思います。



そして、もう一つ。

やられたと思ったのが、解約予告の話です。

REITというより不動産投資全般に言えることだと思いますが、稼働率(空室率)がひとつのKPIになります。


で、これをかなり正確に事前(半年ぐらい前)に知ることができるようです。

なぜか。

まあ、知れば納得なのですが、空室になるということは当然テナントは事前にオーナー側に通知します。(解約予告)

で、通常この解約予告は6ヶ月前までに行なわなければならないという契約になっています。

そのため、大体予想はつくでしょうということになります。

とはいえ、この解約予告は公開されている情報ではなく、アナリストがJ-REIT41銘柄全てにヒアリングしているみたいです。

……プロの仕事ですね。

ちょっと敵わないなと思いました。




森ヒルズリート投資法人3234:東証

その名の通り、森ビルがスポンサーのREIT。

ポートフォリオにはアーク森ビル、六本木ヒルズゲートタワー、赤坂溜池タワー、元麻布ヒルズなど。

都心の大規模物件にオフィスビル重視で投資する方針とのこと。

まあ、公開されている情報は公式サイトを見て頂くとして。



会場での質問に答えたところによると、海外物件への投資は、PFが投資方針にそぐわないものになってしまうため消極的でした。


J-REITの制度上は可能みたいですが。



東京が、シンガポールや香港や上海あたりに今後も負けないと信じている人であれば買ってもいいのではないでしょうか。(投資は自己責任で)

ちなみに私は東京の将来にあまり楽観的にはなれないのですが、分野によってはNo.1の地位を保ち続けると思います。



あと、良い物件があれば森ビル開発でなくとも取得すると言ってましたね。



ちなみに賃貸面積上位10位が資料に載っていまして、1位は日本中央競馬会(JRA)で面積割合は10.2%。

2位がオムロンで7.0%、3位は独立行政法人の都市再生機構で6.6%。

外資系企業が並んでいるとばかり思っていたので、意外でした……。




MIDリート投資法人3227:東証

大阪圏のオフィスビルに重点投資するREIT。

MIDのMは松下のMだったらしいが、Panasonicに変わってしまったので、今はManagementということにしているらしいです。

MIDはエムアイディーと発音するのですが、外国人にはよくミッドと呼ばれるそうで、大阪人はマイドだと言い張るそうですw

ところどころにネタを挟んでくる辺り流石は大阪だと思いました。

パンフレットのカラーもオレンジが基調なのですが、タイガースカラーだかららしいですwww




自分としては先ほども書きましたが、東京が今後、シンガポールや香港、上海に伍していけるのか心配しなければならない最中、大阪に投資しようという気はあまり起きません。

ただ、反面、大阪ならではの付加価値が評価されるようになるかもしれないという期待もちょっとあります。

カジノ作ったり……要は橋下知事の「エンターテインメントの街」構想なわけですが。



余談ですが、本日初めて、橋下知事を「はしもと-」と発音することを知りました。

むしろ、最初はプレゼンテータが橋下と橋本を勘違いしてると思ってました、すみません。



発音や新出語のアクセントなどが分からなくなるのは数少ないテレビを見ない弊害の1つかと思います。

まあ、外国メディアみたいにpodcastingを日本語でしてくれればテレビを見る必要は無いのですが。




○全般的感想

大体の印象ですが、参加者の90%以上は50~60代以上っぽかったです。

女性率は10%未満。

ただ、女性の年齢層は比較的若かったです(といっても30代後半~40代ぐらい?)

20代なんてもしかしたら自分しか居なかったんじゃなかろうか……。



ある意味、日本の資産所持状況の世代格差を忠実に現しているのかもしれません。

30~40代の男性があまり見当たらなかったのも、住宅ローンがあるからでしょうかね。




200人ぐらい入りそうな部屋が7~8割埋まっていました。

まあまあ盛況と言えたのではないかと思います。



話の内容もさることながら、どんな人たちがどれほど集まってくるのかにも興味があったんですが、思っていた以上に若い人が少なかったです。

今回、大和IR主催だったので、これがネット証券だったら大分違うんでしょうけど。



REITというとスポンサー企業との利益相反が気になるところですが、その辺は他の金融機関同様、コンプライアンス・オフィサーがいたり、コンプライアンス委員会があったりで仕組みは設けられているようです。

一方、森ヒルズの利害関係取引規定は2009年5月27日に「利害関係者から不動産等を取得する場合の上限価格」を「鑑定評価額の110%」から「鑑定評価額(但し、合理的な理由がある場合は鑑定評価額の110%)」にしていました。

逆に言えば、これまでは鑑定評価額の1割増で不動産を取得していたのかと……。




これからも安心して投資できる仕組みづくりを進めていって貰いたいですね。


2009/11/14

みんなの党が党員を募集していた

みんなの党が党員を募集していました。

党費は一般党員が2000円で、ネット党員が1000円(年間)

結党当初からこれまでサイトに党員募集のコンテンツが無かったので、気になっていたのですが、ここ最近?始めたようですね。



ちなみに、自民党の一般党員は4000円、家族党員は2000円、特別党員は2万円以上。

2年連続で党費を納めると、総裁選挙の有権者になれる。



現在の与党第一党の民主党の党員は6000円、サポーターは2000円。

��在外邦人または在日外国人の方でもOK)

サポーターでも代表選挙に投票可。



ついでに亀井の国民新党は、党員1000円、党友は一口5000円(何口でもOK)。



社民党は……細かいw

今までは年額でしたが、ここからは違います。

40歳未満の党員(一般党員):月額1300円

40~60歳未満の党員(一般党員):月額2000円

60歳以上の党員(一般党員):月額1000円

協力党員は、どの年齢層も年6000円または月額500円



つまり、社民党は年齢で差別する高齢者に優しい政党である、と。



お次は共産党

入党費300円。

さすが過ぎる……。

伊達に労働者の味方じゃありませんね。

でも、定期的な党費はないのかなと思って規約(第10条参照)を読んでみると……「党費は、実収入の一パーセントとする」

うお、年収300万だったら3万円か。

まあ「失業している党員、高齢または病気によって扶養をうけている党員など生活の困窮している党員の党費は、軽減し、または免除することができる」みたいですけど。



これで主だったところは全部かなと思ってWikipediaで確認したらもう一つありました。

素で忘れていた公明党

野党になってから空気になってませんか?

公明党の党員募集のページは……見つかりませんでした。

学会員になってくださいということなんですかね?wwww

まさか、こんなオチがつくとは思っていなかったですw



日本航空を国が支援すべきかアンケートをとっていたので「民間の航空会社なのだから民間の競争原理にゆだねるべき」に一票入れておきました、リバタリアンとして。

どうせ、残念な結果になっているんだろうなと思って結果を見てみると、自分が選んだ選択肢が37.80%で何とトップ!(回答者数合計 82人でした)

「経営の失敗は自分たちの責任なのだから潰れても仕方ない」が18.29%で、「高すぎる年金を削減できたなら支援してもいいと思う。」と同率で2位でした。



最後、公明党がらみがやたら長くなってしまいましたが、以上で、現在衆院で2議席以上を有する政党は網羅できたと思います。


2009/11/10

夫 主人 旦那

ちょっとこの記事(404 Blog Not Found:35歳独身限界説 by @kazuyo_k を打ち砕くたった一対の映像)に触発されて他の言葉についても確認してみました。






otto

やっぱり酷いw




主人

shujin

割と普通。

アリクイは例のアレですね。

気になる人はこちらへ




旦那

danna

やっぱり酷いけど、プレゼントも入ってるあたり多少はましか。

誕生日でレシピっていうのは、まさか料理でごまかそうと……。




亭主

teishu

髪結いの亭主、大人気。



2009/11/09

物々交換とかポイント経済とか

前回の記事「物々交換なら消費税がかからないって本当?」の続き。

前回の結論は、個人間の取引であれば現金決済だろうと物々交換だろうと消費税はかからないというものでした。



そもそも、なぜ物々交換の課税有無について調べたかというと、物々交換に貨幣取引よりも勝る部分があるのだとすれば、これからどんな世の中になるのか想像力を働かせてみたいと思ったからです。

また、前提として今の技術があれば、大規模な物々交換システムを作り上げることも可能だろうという推測もありました。



ところが、結論の通り、個人間の取引であればわざわざ物々交換なんて面倒なことをしなくても、現金で決済しても消費税が課されないのは一緒でした。

ということは、ヤフオクで事足りてしまいますね、おしまい。



とは行かずにもう少し先を考えてみたいと思います。



つまり、現金決済でもなく、物々交換でもなく、ポイント決済だったらどうであろうかと。

ここでの重要な点は、買い手が現金もしくはポイントで支払えるだけでなくて、売り手もポイントで売上を受け取ることです。

この場合、オークションに限らず、ネットショッピングであっても同様です。



知らない間にちょっとした規模の通貨圏(小国程度)が出来上がってもおかしくはなさそうです。

よく知らないけど、米ドル併用可能、というか自国通貨よりむしろ米ドルの方が好まれる国もあったかと思うんだけどそれと似たようなイメージです。



100%ポイント決済はハードル高いかもしれませんが、ポイント決済割合を決めることができるようにすればいいわけですし。



まあ、一種の通貨発行体というか、中央銀行的存在になれるのではないかという話です。

限りなく円ペッグなので、自由度はそれほど高くないでしょうけど、ここで世界進出するとまた面白い展開になりそうな気も……。



そもそも、中央銀行が独占的に通貨を発行するようになったのって貨幣の歴史から考えて割りと最近の話ですからね。

そういった背景を考えると、ここらで通貨発行権が分散されていくのも案外ありえない話と切って捨てられるほどでもないのかなと思います。



以上、かなり思いつきの部分が多く、深く考えてない部分もいろいろとありますが、納得いくまで書こうとすると、1冊の本になってしまうか、日の目を見なくなってしまうのでこんなところで。

本当は三者(仲介業者、消費者、ショップ)にとってのインセンティブを整理しておくべきなんでしょうが、たぶん合理的に説明できると思います……。

一からこれをやるのは主に信用面やシステム投資などの点で大変なので、実現するとしたら大手が気付かぬうちに移行する形になるでしょうね。


2009/11/02

物々交換なら消費税がかからないって本当?

それほど遠くない将来の消費税増税が避けられないと思われる昨今、物々交換や自給自足をプッシュした言説を複数個所で目にしました。

ですが、税法にそんな穴があるとも思えず、少し調べてみました。



結論としては以下の通り。(disclaimerについては本記事の最後参照)



現金決済だろうと物々交換であろうと課税される。

但し、これは事業者との取引の場合。

消費税法の課税範囲は事業として行なわれた取引が対象なので、個人間の私的な取引であれば、現金決済だろうと物々交換であろうと消費税はかからない。



判断根拠は以下のあたり。

消費税法第4条1項 国内において事業者(basico補足:事業者とは個人事業者及び法人をいう)が行つた資産の譲渡等には、この法律により、消費税を課する。

消費税法第2条1項8号 資産の譲渡等 事業として対価を得て行われる資産の譲渡及び貸付け並びに役務の提供(代物弁済による資産の譲渡その他対価を得て行われる資産の譲渡若しくは貸付け又は役務の提供に類する行為として政令で定めるものを含む。)をいう。

消費税法基本通達5-2-1 法第2条第1項第8号《資産の譲渡等の意義》に規定する「資産の譲渡」とは、資産につきその同一性を保持しつつ、他人に移転させることをいう。

(注) 資産の交換は、資産の譲渡に該当する。



参考

消費税法

消費税法基本通達 第5章/課税範囲/第1節 通則

消費税法基本通達 第5章/課税範囲/第2節 資産の譲渡の範囲



��調べていて「通達行政」にちょっと疑問を感じましたが、それはまたの機会に)

��脱線ついでにもう一つ述べておくと、これぐらいのことを自力で調べられるような国民を育ててほしい、義務教育で)



というわけで、企業が物々交換に消費税がかからないことを利用してウマウマ、ってことはできないようですが、個人間であれば非課税のようなので一考の価値ありかと思います。

とはいえ今回はひとまず物々交換で消費税がかかるのか結論が出たので良しとして、次回は気が向いたらもう少し掘り下げて考えてみようと思います。



disclaimer

あくまで素人が調べた結果なので間違っている可能性があります。

各種の用語も正確性を期すると私のレベルでは法律の条文等と大して変わらなくなってしまうので、分かりやすさを優先して表現しているため、必ずしも正確でないです。