賃貸vs持ち家

不動産において、固定金利vs変動金利を超える？永遠のテーマである賃貸vs持ち家。
今回の記事では（少なくとも私の観測範囲では）あまり言及されていない視点について話します。

固定金利vs変動金利についての私の考え方は以下の投稿に書いてあります。


私の最近の観測範囲（投資ブログ界隈、家計管理ブログ界隈）では、賃貸派が優勢のように感じます。




賃貸のリスク、メリット・デメリット、持ち家のリスク、メリット・デメリットについてはいろいろなところで言及されているのでここでは繰り返しません。

賃貸vs持ち家を語るブロガー諸氏は投資をしている人も多いはずです。
が、後に述べるような視点で語る人がいなかったのが意外で、その点を指摘します。

ポイントは以下の3つです。
・リスクとリターン
・お金の流れ
・不動産市場の効率性

結論

一概に言えない。

結論になっていない結論ですみません。
ここでブラウザを閉じないでください。。
これから上記の3つのポイントを軸に「賃貸vs持ち家」を考えます。

リスクとリターン

お金の流れ

次にお金の流れに着目してみましょう。

賃貸の場合、家賃は大家に渡ります。
（不動産管理会社を経由する場合もあるかもしれません）
その後はどうでしょう？
大家がローンを組んで賃貸用の物件を建築や購入していた場合、家賃の一部（金利分）は金融機関（多くの場合、銀行）に渡ります。

それでは、持ち家の場合はどうでしょう？
多くの場合、住宅ローンを組んで持ち家を購入すると思いますので、やはりこの場合も金利分は金融機関（多くの場合、銀行）に渡ります。

つまり、大家にしても持ち家の購入者にしても、ローンを組んで物件を購入するのであれば金融機関に金利という形で収益が渡ります。
（もちろん、この収益は貸倒れリスクをとった金融機関の正当な報酬なわけで批判する意図はありません）

大家や持ち家購入者が自己資金で住宅を取得すればローンを組んだ場合と違って、金利コストを削減することができます。

不動産市場は効率的か

3つ目の視点は不動産市場の効率性です。
少なくとも株式市場などと比べて、不動産市場は非効率的です。

その理由の一端は不動産は二つとして全く同じ物件が無いからです。

そんなわけで、賃貸にしろ、持ち家にしろ、歪みを見つけてトレードできれば利益を享受できます。
ただし、賃貸の場合は契約更新があるので、更新のタイミングで歪みが訂正（家賃が値上げ）されることがあります。
対して、持ち家の場合は持っている限り、価格の歪みを享受できます。
これもリスクとリターンの関係から理解できますね。

ちなみに、我が家が元々賃貸で住んでいたマンションも明らかに家賃が相場より安かったです。
新築で入居した後、2年程度経って真下の部屋が貸し出されていましたが、家賃（管理費込）はうちと比べて1万円高かったです。
時を同じくして、うちの家賃も更新のタイミングで値上がりしました。

まとめ